引言:
过去二十年,是房地产疯狂的二十年,房价飞涨,开发商不顾资金链断裂的风险,不断拓展商业版图,因此造成很多楼盘烂尾。而消费者如果不幸购买了烂尾盘,则要面临既入住无望,又要承担高额贷款的艰难处境,甚至会因无法偿还房贷而被列入强制执行黑名单。对此消费者如何维权,一直是大家关注的焦点?而烂尾楼盘的开发商也将面临建设工程施工方、抵押贷款银行及其他债务人的追索,其中的法律适用在理论层面及实践层面均存在争议。
2023年4月20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕1号,下称“《商品房消费者权利问题批复》”)对保护商品房消费者权利保护予以最新规定,但究竟是有益探索还是有限安慰,各方众说纷纭,下面由专业律师为您解读:
- 浅析批复第一条
原文:建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系,按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定处理。
解读:本条对于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的顺位关系进行了进一步明确。建设工程价款优先受偿权是指建设工程的承包人在按照合同约定施工后,发包人未按照合同约定按时、足额支付工程款,承包人依法享有就建设工程拍卖或变卖价款优先受偿的权利。这款规定旨在通过保障承包人的权利,进而间接保障工人能够获得劳动报酬,可以说是国家层面对于广大农民工的法律倾斜,这也是本批复进一步对权利顺位关系进行细化的原因之一。
- 相关法条:
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条:承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
《中华人民共和国民法典》第八百零七条:发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
- 浅析批复第二条
原文:商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款,主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者,在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的,可以适用前款规定。
解读:本条是关于房屋交付请求权与工程价款受偿权、抵押权及其他债权顺位的规定。应注意本条关于房屋交付请求权的适用有两个前提:
第一个前提为以居住为目的,那么就应排除商住目的、经营目的、投资目的等情况,这一般需要商品房消费者对房屋用于居住目的进行举证,实践中关于是否符合居住目的需要结合家庭人数、房屋面积、已有房屋套数、是否异地购房等因素综合判断。
第二个前提为支付了全部价款或虽只支付了部分价款但在一审辩论终结前支付了全部价款。如果商品房消费者已经支付了全款,那么当然能够适用,但实践中通常会面临商品房消费者是通过银行按揭贷款的形式向开发商支付了房款,那么这种情况能否被法院认定为已经支付了全部价款,目前尚无明确定论,需要相关立法部门细化明确,这也是本条批复的局限所在。
根据我国的现实国情,面对高昂的房价,大部分购房者都无力全额购买房产,大多是掏空了全家积蓄支付首付后艰难上车,尤其是在北上广深等一线城市,一套房产少则几百万,多则上千万,如果均严格要求按全款支付后才能行使房屋交付请求权,则本条的适用显然缺乏可操作性。另外,需注意上述两个前提要同时成立、缺一不可。
- 相关法条:《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称“《优先受偿权批复》”)第二条:消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
- 浅析批复第三条
原文:在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下,商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。
解读:本条是关于价款请求权的规定,此条批复的前提为“房屋不能交付且无实际交付可能”,如何界定本前提,通常将两个标准结合进行判断,一是明显过长的逾期交付,二是开发商进行破产清算。明显过长的逾期交付意味着楼盘已经长期停工或无人推动建设,此处暂无固定的时间限制,但应从逾期交付时长、开发商协商态度及解决方案、复工情况等多方面进行综合判断。开发商进行破产清算,意味着开发商已经资不抵债,财务危机无法解除,资金链断裂,自然也就无力将楼盘交付给消费者。在这样双重的现实条件下,消费者如果主张价款返还请求权,则法院应支持其优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。
结语:通过本律师的简要解读,可以发现本批复确实是给广大购房者、承包人等提供了权利救济的解决思路,但在具体落地中还需注意关键条款的适用,例如何为“居住目的”、何为“房屋不能交付且无实际交付可能”等,但我们相信在未来随着实际案例及相关法条的细化,将会给维权者提供更为充足的依据。